曾幾何時，城市化進程伴隨著房地產開發推動了中國經濟的快速發展。然而，大城市土地資源日漸稀缺，開發商拿地成本越來越高，高房價、高地價的盛宴背后，是開發商們普遍的焦慮，大城市緊缺的供給量已不能滿足房企的開發欲望和生存發展，未來將何去何從？

　　國家提出要在2020年前培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，由此也為中國城市化發展路徑提供了清晰可見的思路，中國城市化進城下一站無疑將駛向特色小鎮，特色小鎮將成為新型城鎮化的特色擔當和發展新空間。而核心城市周邊小城市或郊區得小鎮開發也正在成為房企們戰略轉移的新據點。

　　碧桂園、華夏幸福、華僑城、綠城等一批領先房企正在打造中國的“小鎮計劃”，探索用“造城計劃”尋找新的利益增長點。

　　中國房地產金融聯盟曾在文章中把房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產業小鎮。安家融媒根據不同房企的商業模式分析他們是如何在城鎮化背景下玩轉特色小鎮的。

　　碧桂園：科技小鎮成其未來新增長點，助力業績雙冠王

　　最新數據顯示，前2個月，碧桂園以銷售額872.1億元，拿地58宗，總額273.37億元，斬獲銷售和拿地額“雙冠王”，超越了萬科和恒大。這讓對過往歷史不太清楚的人可能會認為碧桂園是市場的一匹黑馬，迅速滑入人們的視野，有點吃驚。

　　然而曾作為“華南五虎”之一的碧桂園本就在房企中有一定江湖地位，只是后來因為戰略布局問題始終處在一個掉隊的尷尬位置上，逐漸淡出人們的視野。

　　大家都知道，碧桂園走的是“農村包圍城市”路線。

　　在千億房企里面，碧桂園的戰略布局相對其他有點另類。在2013年中報中，碧桂園表示會持續專注在一線城市的近郊及二三線城市拿地發展。而彼時，以恒大為代表的許多房企在前幾年進入三四線城市后紛紛回歸一二線城市，與此形成鮮明對比，碧桂園依然堅持深耕三四線城市，“關注一二線城市近郊，以三四線城市為主，這是碧桂園發展策略的核心，我們不會因為同行的改變放棄自身發展模式。”

　　對于碧桂園“掉隊”開發商第一梯隊，業界比較普遍的看法是，碧桂園為其“郊區大盤模式”所累。因為曾經房地產全國普遍熱火，碧桂園也能坐收漁利，然而一旦市場形勢不好，碧桂園的戰略就會遭到質疑。“農村包圍城市”的布局戰略也被認為是碧桂園陷入困境的重要原因。據了解，碧桂園曾一度95%以上的在售項目都位于全國三四線城市。

　　可以說30年河東30年河西，碧桂園成也堅持敗也堅持。碧桂園矢志不渝的主打“農村包圍城市”的戰略定位如今迎來了翻盤機會。

　　中國指數研究院數據顯示，2016年1~11月，碧桂園新增土地儲備規劃面積一二線城市占比為22%，與2015年相比下降5.1%；三四線城市占比為78%。碧桂園總裁及執行董事莫斌曾提出，一二三四五線城市“火力全開”，這也就意味著碧桂園的拿地策略并不傾向于一二線，而是一線城市周邊，二線城市及三線城市的核心地段。

　　根據Wind數據整理的46個三四線樣本城市中，1-2月三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，雖然低于2016年12月的42.8%，但與一二線城市相比，增速明顯。安家融媒認為，在去庫存背景下，三四線城市樓市成交的上漲，使得在三四線城市具備大量儲備的碧桂園等業績大幅上漲。

　　除了戰略布局以及合伙人制外，科技小鎮對于碧桂園的重振雄風，絕對功不可沒。按照規劃，未來5年，碧桂園將投入千億，按照不低于森林城市的建設標準開發多個科技小鎮。科技小鎮將成為碧桂園未來的新增長點。據悉，自2016年8月，碧桂園宣布“產城融合”戰略，推出科技創新智慧生態小鎮計劃，正式進軍產業地產以來，目前，碧桂園已完成5個科技小鎮布局，其中3個將于今年動工建設。2017年，碧桂園還將新增15個科技小鎮項目，從而完成全年20個科技小鎮的布局。

　　循著碧桂園這么多年的全國市場布局軌跡來看，科技小鎮無疑是堅守沉寂多年后的集中釋放，而且也與政策導向相吻合。

　　碧桂園集團助理總裁、產城發展事業部總經理向俊波表示，隨著建設的鋪開，科技小鎮未來在碧桂園集團龐大的銷售中會占越來越重要的位置，不過，這需要一個過程。目前，科技小鎮前期銷售業績貢獻不占主流，但后期成長性比較強。集團對科技小鎮的成長性和品牌提升的價值非常重視。

　　然而安家融媒認為，過分死守一套戰略而不能根據市場變化進行調整難免有靠天吃飯之嫌，事實也證明，三四線城市拿地戰略曾讓碧桂園陷入困境，如今在去庫存背景下，碧桂園有了轉機，可未來在科技小鎮的打造上還能不能繼續像今年一二月份的業績一樣領先于行業，我們尚需要更多的觀察。

　　綠城：農業小鎮不賣房子賣生活

　　綠城跟其他房地產開發企業一樣，雖然在產品力打造上獨樹一幟，但也有著市場痛點，造中式別墅、排屋一向是綠城最拿手的，從桃花源到四季酒店、云棲玫瑰園……太多經典項目出自綠城之手，只是一座中式院子動輒數千萬甚至上億元讓普通人望塵莫及。

　　也正是看到了這一點，綠城前幾年就開始了百方小別墅的嘗試，2015年綠城想轉型為城市生活服務商，想做老吾老、幼吾幼、老少各得其樂的全齡化生活社區，桃李春風將是一個樣本，除了房子，這里更吸引人的會是那種全家庭的生活方式。

　　“我在去養老院以前大概還能工作5-10年時間，我希望5-10年的主體部分能夠用于探索城鎮化，有可能帶動中國新一輪農村改造。”綠城中國董事會聯席主席宋衛平稱，將在5-10年里最起碼做出5-10個理想小鎮樣板。

　　與碧桂園不同，宋衛平選擇的是特色“農業小鎮”。按他的設想，小鎮距離上海、杭州等城市三五十公里，一個小鎮需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農業，一平方公里開發建設，形成3萬人的小鎮。

　　農業小鎮最大的特點是對基礎農業的規劃，靠著小鎮中房地產開發建設部分獲得的收益，帶動周邊的農業改造，建成富有地方特色的大型農業基地，并將周邊的農民轉化為現代農業工人。未來5-10年，綠城將打造5-10個這樣的理想“農業小鎮”。

　　宋衛平認為，從房產行業轉型做小鎮，具有先天優勢。“中國終將由城市建設轉向為城鎮建設、鄉村建設多元一體化時代，最后做成一些唯美的、功能齊全的、非常現實悠揚、具有夢幻色彩的天堂小鎮，這是下一個階段中國社會發展的趨勢，一定是這樣的，不可能有第二個選擇”。

　　“我作為一個房地產商人，不算成功，不算失敗，過去這二十多年，綠城大概賣了5000億元的房子。那么，我把我在這個行業里面的所思所感，加上我那么多年讀的書，我把它變成五到十個我理想中的小鎮，這是我想做的事。”宋衛平滿懷豪情地說。

　　華夏幸福：產業小鎮的實踐先鋒

　　近些年，房地產正呈現一片紅海，北京也概莫能外，而在這片紅海中，華夏幸福的異軍突起卻給了市場一個大大的驚喜。一個名不見經傳的企業，依靠差異化的競爭戰略和堅定的執行，通過獨創的產業新城模式，正逐步邁入A股“千億收入、千億市值”行列，走出一條藍海之路。

　　近日，河北省公布了首批特色小鎮創建和培育類特色小鎮名單，廊坊有6個培育類小鎮入選，而其中三個均為華夏幸福的作品。包括永清縣幸福創新小鎮、霸州市足球運動小鎮、香河縣機器人小鎮。

　　由此可見，華夏幸福在特色小鎮的開發和運營上早就走在了市場前列。

　　華夏幸福將自身定義為“產業新城運營商”。從這個意義上看，華夏幸福，可以理解為一個提供區域經濟綜合解決方案的供應商。而其之所以能夠成為行業翹楚，在于產品布局比別人早了很多年。

　　這家企業1998年成立，2002年進入固安工業園，受益于“產城融合”的開發模式以及京津冀規劃帶來的產業紅利，經過近15年的發展，在與政府搞PPP、產業新城、創新創業乃至中國足球上，都頗有建樹。

　　相比于綠城、碧桂園這些傳統房企，擁有更好的產業資源、對產業地產理解更為深刻的華夏幸福似乎更容易獲取地方政府的信任；相較于萬科萬達為城市增光添彩，華夏幸福更是在締造一座座繁華之城。

　　而走到今天，華夏幸福正以“PPP市場化運作”為機制，依托產業集群優勢，通過提供產業發展規劃、全球資源整合、招商管理服務、景區化智慧化運營等全產業鏈服務，與政府合作共創新型特色小鎮。

　　根據華夏幸福最近公布的計劃，其將在未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。

　　據悉，對于特色小鎮的開發和運營，華夏幸福早已在旗下產業新城內進行試點，目前已經建立并初具規模的小鎮包括大廠影視小鎮、香河機器人小鎮、嘉善人才創業小鎮。此外，足球小鎮、健康小鎮和葡萄小鎮根據公司公告也將陸續推出。

　　實際上，在業內人士看來，華夏幸福打造的特色小鎮與其產業新城模式是一脈相承的。得益于體量小的特點，華夏幸福特色小鎮分布在城市半徑50公里以內，填補市中心到產業新城之間土地利用的空白，一方面疏導城市人口和產業、環節城市壓力，是城市化加速階段下順勢而為的產物；另一方面平衡了華夏幸福在城市中心、周邊和遠郊之間大小城鎮的協調發展。